Волна мошенничеств на Дубайском рынке аренды недвижимости

Дубай всегда был известен как безопасное место для жизни, аренды недвижимости и занятия бизнесом. Репутация Дубая серьезно пострадала, когда в 2012 году, тысячи арендодателей и арендаторов обнаружили, что они пали жертвой мошеннической аферы в руках нескольких брокеров по недвижимости, которые нашли преступные пути быстрого обогащения.

Как выглядела схема мошенничества и почему пострадало так много людей?


Схема мошенничества заключалась в следующем: должным образом лицензированные компании по управлению недвижимостью (например, MFR Properties (филиал компании Al Olama Properties (LLC)) находили собственников недвижимости в Дубае, желающих сдать ее в аренду, и предлагали эту недвижимость в аренду арендаторам, которые искали, где им жить.

Найдя арендаторов, руководство фирмы не оформляло прямой договор аренды между собственником и арендатором, а вместо этого составляло два договора. Первым из них был договор аренды между MFR Properties (фирмой по управлению недвижимостью) и арендодателем.

Этот договор предусматривал выплату ренты четырьмя чеками. Вторым был договор субаренды между MFR Properties и арендатором, по которому арендатор обязался оплатить арендную плату за год в полном объеме одним чеком.

Это уже достаточно плохо, но это еще не все. Для того, чтобы получить тысячи объектов недвижимости на баланс риэлтерской фирмы, и для того, чтобы арендовать их как можно скорее, а тем самым присвоить как можно больше средств, размер арендной платы во втором договоре (с оплатой одним чеком) был значительно меньше, чем в первом контракте, а не наоборот, где фирмы по управлению недвижимым имуществом брали бы в аренду имущество у арендодателя за меньшую сумму и сдавали его в субаренду за большую сумму, оставив себе разницу в качестве прибыли.

Это было с точностью до наоборот, что также подтверждает криминальные намерения руководителей / владельцев компании MFR Properties, участвующих в этой мошеннической схеме.

В качестве наглядного примера, трехкомнатная квартира на Palm Jumeirah была арендована компанией MFR Properties у собственника за AED130,000, и сдана в субаренду конечному арендатору для AED100,000. При заключении договора MFR Properties получил полную сумму аренды AED100,000 от арендатора (в виде одной оплаты) и выдал собственнику 4 чека, однако фактически оплатил только первый чек в размере AED32,500, присвоив себе оставшуюся сумму AED97,500.

Мошенники получили огромные прибыли как за счет объема вовлеченной недвижимости, так и имеющегося в наличии времени до оплаты второго чека. Через три месяца, когда второй чек предъявлялся арендодателем в банк, выяснялось, что банковский счет закрыт и чек возвращался неоплаченным.

Прошло еще некоторое время, прежде чем арендодатели начали обнаруживать, что фирма (в данном примере, MFR Properties), по сути, закрылась, брокеры «покинули офис» и исчезли в неизвестном направлении, банковские счета осушены и закрыты. Время снова играло на руку мошенникам. К тому времени, когда собственник недвижимости осознал, что произошло, его / ее деньги уже давно были присвоены мошенниками, арендная плата выплачена не будет, а недвижимость занята проживающими по договору субаренды жильцами.

С этого момента каждый арендодатель оставался один на один со сложившейся ситуацией, принимая для себя решение и выясняя, куда обратиться за защитой своих прав, какие принять меры для получения арендной платы, как выселить проживающего в квартире жильца и как начать разбирательство в рамках Дубайской правовой системы? Судебный процесс в Дубае является сложным, дорогостоящим и длительным и, в идеале, желательно его (по возможности) избегать.

Мошенничество было проведено по заранее спланированной и тщательно рассчитанной схеме, лицензированными агентами, которые имеют глубокие знания о Дубае, его правовой системе, а также понятие о времени, которое потребуется для пострадавших обратиться за правовой защитой или получить таковую. Это время и было использовано мошенниками для того, чтобы обмануть еще большее количество игроков на рынке аренды недвижимости Дубая. Пострадали как собственники, так и снимавшие недвижимость арендаторы, многие из которых оказались выселенными.

В течение 2012 года многие местные газеты время от времени называли различные риэлторские фирмы, которые были вовлечены в аферу. Среди них MRF Properties (филиал Al Olama Properties (LLC)), MFR Real Estate, Marks Falcon Real Estate, FHS Properties и Shamyana Entertainment Services. Жертвы аферы даже создали интернет-блог, в котором делились своими историями арендного мошенничества, а также поместили петицию для повышения осведомленности о мошенничестве в сообществе Дубае.

Пакистанский менеджер MRF Properties был приговорен уголовным судом Дубая за выдачу необеспеченных чеков к лишению свободы на срок 3 месяца (за каждый чек) и в настоящее время отбывает наказание в тюрьме Дубая. Такова степень уголовного наказания. Собственники недвижимости не получили оплаты аренды, остались без возмещения от MFR Properties и с жильцами в их недвижимости. Головная компания MFR Properties - Al Olama Properties (LLC) продолжает оставаться лицензированной фирмой, работающей на рынке Дубая, и вместе с другими филиалами компании Al Olama Properties (LLC) может продолжать мошенничество и обман Дубайского сообщества.

Цель этой заметки, рассказать о масштабах мошенничества на Дубайском рынке недвижимости, предостеречь людей, которые намерены заключать сделки с недвижимостью и договоры аренды в Дубае. Существовавшее ранее несомненное доверие к брокерам по недвижимости, стало делом прошлым.

Для того чтобы не быть обманутым в сделке с недвижимостью, пожалуйста, обратитесь к своему адвокату. Мои базовые рекомендации по предварительным шагам, которые арендодатели и арендаторы должны предпринять до заключения соответствующей сделки, а также когда их права уже нарушены, изложены в моей статье "Аренда недвижимости в Дубае (правовой аспект и практические рекомендации)".
Новости
ОАЭ меняют правила иностранной собственности для коммерческих компаний 25.11.2020 ОАЭ пересмотрели свои законы о владении коммерческими компаниями, отменив необходимость в эмиратском акционере для компаний на территории ОАЭ (исключая свободные экономические зоны) и открыв ряд секторов для иностранных инвесторов. Это нацелено на повышение конкурентоспособности страны и привлечение иностранного капитала во вторую по величине экономику арабского мира. Изменения в законодательство ОАЭ о наследовании 11.11.2020 7 ноября 2020 года Президент ОАЭ Его Высочество шейх Халифа бен Заид Аль Нахайян издал ряд президентских указов о внесении поправок в некоторые статьи «Закона о личном статусе». Наряду с другими изменениями, указом внесены изменения в законы, касающиеся завещаний иностранных граждан и порядка наследования их имущества в ОАЭ.  Возможность преобразования оффшорной компании в Свободной Экономической Зоне Джебел Али в действующую лицензированную компанию 29.04.2020

В последнем Положении об оффшорных компаниях в Свободной Экономической Зоне Джебел Али 2018 года («Положение») в части 17 введена статья 118, позволяющая существующим оффшорным компаниям в Свободной Экономической Зоне Джебел Али («JAFZ») преобразовывать свой правовой статус из «оффшорных» в «действующие» компании («Преобразование»).


Все новости