Волна мошенничеств на Дубайском рынке аренды недвижимости

Дубай всегда был известен как безопасное место для жизни, аренды недвижимости и занятия бизнесом. Репутация Дубая серьезно пострадала, когда в 2012 году, тысячи арендодателей и арендаторов обнаружили, что они пали жертвой мошеннической аферы в руках нескольких брокеров по недвижимости, которые нашли преступные пути быстрого обогащения.

Как выглядела схема мошенничества и почему пострадало так много людей?


Схема мошенничества заключалась в следующем: должным образом лицензированные компании по управлению недвижимостью (например, MFR Properties (филиал компании Al Olama Properties (LLC)) находили собственников недвижимости в Дубае, желающих сдать ее в аренду, и предлагали эту недвижимость в аренду арендаторам, которые искали, где им жить.

Найдя арендаторов, руководство фирмы не оформляло прямой договор аренды между собственником и арендатором, а вместо этого составляло два договора. Первым из них был договор аренды между MFR Properties (фирмой по управлению недвижимостью) и арендодателем.

Этот договор предусматривал выплату ренты четырьмя чеками. Вторым был договор субаренды между MFR Properties и арендатором, по которому арендатор обязался оплатить арендную плату за год в полном объеме одним чеком.

Это уже достаточно плохо, но это еще не все. Для того, чтобы получить тысячи объектов недвижимости на баланс риэлтерской фирмы, и для того, чтобы арендовать их как можно скорее, а тем самым присвоить как можно больше средств, размер арендной платы во втором договоре (с оплатой одним чеком) был значительно меньше, чем в первом контракте, а не наоборот, где фирмы по управлению недвижимым имуществом брали бы в аренду имущество у арендодателя за меньшую сумму и сдавали его в субаренду за большую сумму, оставив себе разницу в качестве прибыли.

Это было с точностью до наоборот, что также подтверждает криминальные намерения руководителей / владельцев компании MFR Properties, участвующих в этой мошеннической схеме.

В качестве наглядного примера, трехкомнатная квартира на Palm Jumeirah была арендована компанией MFR Properties у собственника за AED130,000, и сдана в субаренду конечному арендатору для AED100,000. При заключении договора MFR Properties получил полную сумму аренды AED100,000 от арендатора (в виде одной оплаты) и выдал собственнику 4 чека, однако фактически оплатил только первый чек в размере AED32,500, присвоив себе оставшуюся сумму AED97,500.

Мошенники получили огромные прибыли как за счет объема вовлеченной недвижимости, так и имеющегося в наличии времени до оплаты второго чека. Через три месяца, когда второй чек предъявлялся арендодателем в банк, выяснялось, что банковский счет закрыт и чек возвращался неоплаченным.

Прошло еще некоторое время, прежде чем арендодатели начали обнаруживать, что фирма (в данном примере, MFR Properties), по сути, закрылась, брокеры «покинули офис» и исчезли в неизвестном направлении, банковские счета осушены и закрыты. Время снова играло на руку мошенникам. К тому времени, когда собственник недвижимости осознал, что произошло, его / ее деньги уже давно были присвоены мошенниками, арендная плата выплачена не будет, а недвижимость занята проживающими по договору субаренды жильцами.

С этого момента каждый арендодатель оставался один на один со сложившейся ситуацией, принимая для себя решение и выясняя, куда обратиться за защитой своих прав, какие принять меры для получения арендной платы, как выселить проживающего в квартире жильца и как начать разбирательство в рамках Дубайской правовой системы? Судебный процесс в Дубае является сложным, дорогостоящим и длительным и, в идеале, желательно его (по возможности) избегать.

Мошенничество было проведено по заранее спланированной и тщательно рассчитанной схеме, лицензированными агентами, которые имеют глубокие знания о Дубае, его правовой системе, а также понятие о времени, которое потребуется для пострадавших обратиться за правовой защитой или получить таковую. Это время и было использовано мошенниками для того, чтобы обмануть еще большее количество игроков на рынке аренды недвижимости Дубая. Пострадали как собственники, так и снимавшие недвижимость арендаторы, многие из которых оказались выселенными.

В течение 2012 года многие местные газеты время от времени называли различные риэлторские фирмы, которые были вовлечены в аферу. Среди них MRF Properties (филиал Al Olama Properties (LLC)), MFR Real Estate, Marks Falcon Real Estate, FHS Properties и Shamyana Entertainment Services. Жертвы аферы даже создали интернет-блог, в котором делились своими историями арендного мошенничества, а также поместили петицию для повышения осведомленности о мошенничестве в сообществе Дубае.

Пакистанский менеджер MRF Properties был приговорен уголовным судом Дубая за выдачу необеспеченных чеков к лишению свободы на срок 3 месяца (за каждый чек) и в настоящее время отбывает наказание в тюрьме Дубая. Такова степень уголовного наказания. Собственники недвижимости не получили оплаты аренды, остались без возмещения от MFR Properties и с жильцами в их недвижимости. Головная компания MFR Properties - Al Olama Properties (LLC) продолжает оставаться лицензированной фирмой, работающей на рынке Дубая, и вместе с другими филиалами компании Al Olama Properties (LLC) может продолжать мошенничество и обман Дубайского сообщества.

Цель этой заметки, рассказать о масштабах мошенничества на Дубайском рынке недвижимости, предостеречь людей, которые намерены заключать сделки с недвижимостью и договоры аренды в Дубае. Существовавшее ранее несомненное доверие к брокерам по недвижимости, стало делом прошлым.

Для того чтобы не быть обманутым в сделке с недвижимостью, пожалуйста, обратитесь к своему адвокату. Мои базовые рекомендации по предварительным шагам, которые арендодатели и арендаторы должны предпринять до заключения соответствующей сделки, а также когда их права уже нарушены, изложены в моей статье "Аренда недвижимости в Дубае (правовой аспект и практические рекомендации)".
Новости
Возможность преобразования оффшорной компании в Свободной Экономической Зоне Джебел Али в действующую лицензированную компанию 29.04.2020

В последнем Положении об оффшорных компаниях в Свободной Экономической Зоне Джебел Али 2018 года («Положение») в части 17 введена статья 118, позволяющая существующим оффшорным компаниям в Свободной Экономической Зоне Джебел Али («JAFZ») преобразовывать свой правовой статус из «оффшорных» в «действующие» компании («Преобразование»).


ОАЭ утвердили список 122 видов деятельности для 100% режима иностранной собственности 23.04.2020 Объединенные Арабские Эмираты опубликовали список из 122 видов деятельности для 100-процентной иностранной собственности в соответствии с Законом о прямых иностранных инвестициях ОАЭ. Коронавирус: Резолюция Министерства Труда ОАЭ по стабилизации занятости 07.04.2020
Резолюция направлена на то, чтобы защитить положение работников частного сектора, не являющихся гражданами ОАЭ во время применения предупредительных мер против распространения коронавируса, применяемых правительством ОАЭ.

Все новости