Во время, когда ситуация с эпидемией
коронавируса COVID-19 развивается в Дубае, все больше людей и предприятий
становятся жертвами ситуации в финансовом плане и, в частности, плане аренды. Я
получаю вопросы от своих клиентов, как арендодателей, так и арендаторов в
Дубае, могут ли договоры аренды быть расторгнуты, и если да, могут ли
арендаторы покинуть помещение без каких-либо штрафов? Могут ли арендодатели
выселить арендаторов? С другой стороны, были заданы вопросы относительно
снижения и отсрочки аренды. Может ли арендатор попросить уменьшить или отложить
срок оплаты аренды, и обязан ли арендодатель удовлетворить такой запрос?
Законодательство
Дубая в отношении договора аренды
Дубайский Закон № 26 от 2007 года (с
изменениями, внесенными Дубайским Законом № 33 от 2008 года) регулирует
отношения между арендодателями и арендаторами в эмирате Дубай («Закон об аренде
в Дубае»). Основной принцип этого закона заключается в том, что отношения между
арендодателем и арендатором регулируются договором аренды, в котором
указываются стороны, описывается арендованное помещение, определяется срок
действия договора, условия аренды, размер арендной платы и условия ее оплаты.
Статья (4) Закона об аренде в Дубае
Договорные отношения между арендодателем и
арендатором регулируются Договором аренды, детализируя, и таким образом, не
оставляя места для неопределенности, описание арендованной недвижимости, цели
аренды, срока Договора аренды, арендной платы и порядка оплаты, имя
собственника недвижимости, или арендодателя, если таковой не является
собственником.*
*Перевод статей на
русский язык здесь и далее сделан автором этой публикации с английского текста
законодательства.
Как правило, большинство договоров аренды в Дубае
заключается сроком на один (1) год. Как арендатор, так и арендодатель должны
придерживаться этой договоренности о сроке, и любая попытка расторгнуть договор
до его истечения является исключением из этого правила, которое обычно приводит
к штрафным санкциям и отказу в досрочном расторжении договора со стороны Арендного
Трибунала (органа, уполномоченного рассматривать арендные споры в Дубае). Я расскажу об
этом более подробно далее в этой статье.
Изменение
договора аренды
Ни одна из сторон не имеет права вносить
изменения в договор аренды в течение срока его действия и имеет ограниченное
право, обремененное несколькими условиями, внести изменения при продлении после
окончания его срока, если только обе стороны не согласятся с такими
изменениями. В частности, сторона, желающая внести изменения, должна уведомить
другую сторону за 90 дней до истечения текущего срока аренды (статья 14 Закона
об Аренде в Дубае).
Статья (14) Закона об аренде в Дубае
Если стороны не договорились об ином, если
одна из сторон Договора аренды желает изменить любое из его условий в
соответствии со статьей (13) настоящего Закона, эта сторона должна уведомить
другую сторону об этом не менее чем за девяносто (90) дней до даты истечения
срока действия Договора аренды.
Таким образом, должно быть соглашение обеих сторон относительно поправок к
договору аренды, включая арендную плату (независимо от того, увеличивается ли
она или уменьшается), и если стороны не могут прийти к соглашению, специальный
Арендный Трибунал может определить справедливую арендную плату (статья 13
Закона об аренде в Дубае):
Статья (13)
В целях продления договора аренды, арендодатель
и арендатор могут, до истечения срока договора аренды, изменить любое из
условий договора аренды или пересмотреть арендную плату, увеличивая или уменьшая
ее. Если арендодатель и арендатор не могут прийти к соглашению, то Трибунал
может определить справедливую арендную плату с учетом критериев,
предусмотренных статьей (9) настоящего Закона.
Исходя из вышеизложенных положений, ни одна из сторон не имеет права
требовать внесения поправок в договор в течение срока его действия, если только
такая поправка не производится по взаимному согласию обеих сторон.
Моя первая рекомендация арендатору, который считает, что он пострадал от
коронавируса - это немедленно уведомить арендодателя, подробно указав обстоятельства,
которые привели к невозможности своевременной оплаты арендной платы,
предоставить документы, подтверждающие такие обстоятельства. После этого арендатор
должен предпринять попытку вступить в разговор с арендодателем, чтобы совместно
найти как немедленное, так и долгосрочное решение создавшейся ситуации. В
частности, арендатор может попросить арендодателя рассмотреть возможность рассрочки
платежей, отсрочки платежей и даже уменьшения арендной платы в обмен на
авансовую оплату арендной платы за несколько месяцев вперед. Или попросить о
возможности долгосрочно расторгнуть контракт через два месяца без санкций,
предоставив арендатору возможность найти более дешевое жилье.
Важно помнить, что арендодатель также имеет финансовые обязательства и
может также пострадать от воздействия эпидемии Covid-19 на личном и финансовом
уровнях. Кроме того, он /она имеет обязательства по оплате сервисных сборов,
ремонтных работ и налогов в отношении недвижимого имущества и полученной
аренды. Арендодатель не обязан удовлетворять запросы арендатора о сокращении
или отсрочке арендной платы или реструктуризации платежей и может делать это
только по собственной воле, руководствуясь соображениями гуманности.
Например, многие арендаторы считали
бы справедливым соглашение между арендатором и арендодателем о том, что в течение
месяцев, во время которых пострадал доход арендатора, арендная плата будет
пропорционально снижена. Например, если коммерческое учреждение было закрыто в
соответствии с распоряжением правительства в рамках профилактических мер против
эпидемии COVID-19, доходы коммерческого арендатора в эти месяцы могут
сократиться до 100 процентов, арендодатель может согласиться на 30-70 процентов
снижения арендной платы за те месяцы и последующим анализом ситуации в
зависимости от ее развития. Арендодатель не обязан это делать, как по закону,
так и с точки зрения распределения рисков при сделке найма помещения. Его
логика такова: он сдает помещение и получает за это аренду. Все риски бизнеса
лежат на арендаторе. И это верно. Но если арендодатель ценит арендатора и не
хочет потерять его для будущей аренды, он попытается найти возможность договориться
об одной из следующих мер:
- отсрочка арендных платежей на срок до трех-шести месяцев,
- рассрочка платежей (например, помесячно, вместо квартальных),
- возврат гарантийных депозитов и гарантий,
- отмена штрафов (как для компаний, так и для частных лиц),
- снижение аренды или отказ от получения аренды на несколько месяцев.
Хотелось бы подчеркнуть, что если сторонам удалось договорится об
изменениях в Договоре аренды, они должны письменно внести любые поправки, на которые
они согласились, и сделать все возможное для соблюдения этих новых положений.
Поправки должны быть зарегистрированы в RERA (в системе EJARI) таким же
образом, как и основной договор аренды (статья 4.2 Закона об аренде в Дубае).
Право расторгнуть договор
аренды
Может ли арендодатель или арендатор единолично расторгнуть договор во время
срока его действия? Ответ - нет, если контакт не прекращается по взаимному
согласию обеих сторон или в соответствии с положениями Закона об аренде в Дубае.
См. Статью 7 ниже:
Статья
7
Если договор аренды действителен, он не
может быть расторгнут арендодателем или арендатором в одностороннем порядке в
течение срока его действия. Он может быть расторгнут только по взаимному
согласию или в соответствии с положениями настоящего Закона.
Расторжение арендодателем
Закон об аренде в Дубае предусматривает несколько причин для расторжения договора
аренды арендодателем и выселения арендатора до истечения срока договора. Среди
таких причин наиболее актуальной для предмета данной статьи является неуплата арендатором
арендной платы.
Статья
(25)
1. Арендодатель может требовать выселения
арендатора из помещения до истечения срока аренды только в следующих случаях:
а) если арендатор не уплатил арендную
плату или любую ее часть в течение тридцати (30) дней после даты, когда арендодатель
направил арендатору уведомление с требованием об оплате, если стороны не
договорились об ином;
Следует понимать, что неоплата арендной платы арендатором даже во время
финансовых трудностей, с которыми столкнулся человек или предприятие во время COVID-19, дает право арендодателя требовать выселения в
соответствии со статьей 25.1 (а) Закона об аренде в Дубае. Кроме того, в этом
случае арендатор должен будет оплатить арендную плату за весь период, в течение
которого рассматривается исковое заявление, и до тех пор, пока решение по делу
не будет вынесено и исполнено. Смотрите статью 31 Закона об аренде в Дубае
ниже:
Статья 31
Подача искового заявления на выселение арендатора
не освобождает арендатора от уплаты арендной платы за весь период, в течение
которого рассматривается заявление, и до тех пор, пока решение не будет
вынесено и исполнено.
Вот почему просто не платить арендную плату - не выигрышный вариант для арендатора.
Я еще раз подчеркиваю важность переговоров между сторонами с целью достижения
соглашения.
Исторически, только при некоторых исключительных обстоятельствах, например,
когда арендатор умер или потерял свою работу и обязан был покинуть страну,
Дубайский Арендный Трибунал согласился расторгнуть договор аренды жилого
помещения до его истечения со штрафом или без штрафа (обычно двухмесячная
арендная плата) и, следовательно, арендодатель не мог потребовать выплату
арендной платы за оставшийся период действия договора аренды, включая
представление чеков в банк. В большинстве случаев Трибунал принимает решение,
обязывающее арендатора оплатить арендную плату до даты истечения срока,
оговоренного в договоре аренды. Финансовые трудности, как таковые, не
рассматривались Трибуналом как достаточная причина для досрочного расторжения
договора аренды, так как именно арендатор обязан правильно оценить свои
финансовые возможности по оплате аренды во время заключения договора аренды.
Прекращение договора аренды коммерческой недвижимости
В дополнение к неуплате арендной платы, указанной выше, статья 25.1 (с) Закона
об аренде в Дубае предусматривает, что Арендодатель может расторгнуть договор
аренды коммерческой недвижимости, если Арендатор оставляет его незанятым без
причины в течение тридцати (30) дней подряд или девяносто (90)
непоследовательных дней в том же году.
Статья
25
1. Арендодатель может требовать выселения
арендатора из помещения до истечения срока аренды только в следующих случаях:
c) если арендатор коммерческой недвижимости
оставляет объект недвижимости незанятым без уважительной причины в течение
тридцати (30) последовательных дней или девяноста (90) непоследовательных дней
в течение одного года, если обе стороны не договорились об ином;
Вполне возможно, что прямое распоряжение правительства Дубая закрыть
конкретные коммерческие учреждения во время мер ОАЭ по борьбе с эпидемией
COVID-19 будет рассматриваться как «веская причина» для того, чтобы
коммерческая недвижимость была «незанятой». Я полагаю, что для целей
вышеупомянутой статьи 25.1 (с) выселение не будет разрешено, если такое
коммерческое учреждение будет оставаться закрытым по распоряжению государства,
при условии, что арендатор выполняет остальные обязательства по договору аренды
(в том числе и оплачивает аренду). Давайте поживем и посмотрим, какую позицию
займет Арендный Трибунал по таким делам.
Существуют и другие причины, по которым арендодатель может расторгнуть договор
аренды в течение срока его действия. В частности, если арендатор использует
помещение или позволяет другим использовать его в любых незаконных целях или в
целях, которые нарушают общественный порядок или нравственность (Статья 25.1
(b)), или когда арендатор вносит изменения в помещение, которое делает его
небезопасным (Статья 25.1 (d)) или если арендатор не выполняет какое-либо
обязательство, возложенное на него Законом об аренде в Дубае или договором
аренды, в течение тридцати (30) дней с даты уведомления с требованием исполнить обязательство или в течение иного срока,
указанного арендодателем в уведомлении (статья 25.1 (g)).
Прекращение Договора аренды Арендатором
Может ли арендатор расторгнуть договор аренды до его истечения и без уплаты
штрафа? Законом об аренде в Дубае не предусмотрено право арендатора расторгнуть
договор аренды в течение срока действия Договора, следовательно, арендатор
должен выполнять платежные и другие обязательства в течение всего срока
действия договора (обычно один год). В договоры об аренде жилья в Дубае принято
включать положение о том, что арендатор должен заблаговременно уведомить
арендодателя о намерении арендатора не продлевать договор путем
предварительного письменного уведомления за 60 или 90 дней до окончания срока договора
аренды. Более того, некоторые договоры содержат положение о возможности досрочного
расторжения по определенным причинам с уведомлением и штрафом, обычно в виде
двухмесячной арендной платы. Осуществление этих положений на практике во многом
зависит от взаимоотношений сторон и их способности быть справедливыми и
разумными в конфликтной ситуации. Обычно стороны договора аренды предпочитают
договариваться и достигать взаимопонимания, а не передавать спор в Трибунал и
нести, тем самым, дополнительные финансовые расходы плюс потерю времени и
эмоциональный стресс.
Многие коммерческие договоры аренды содержат ссылку на форс-мажорные
обстоятельства, сбои на рынке и / или чрезвычайные обстоятельства. Если таковые
имеются в договоре аренды, то важно установить, есть ли право у сторон
задерживать исполнение обязательств или договор должен быть расторгнут в каждом
из этих случаев.
Учитывая, что у арендатора нет права на досрочное расторжение договора аренды,
в юридическом сообществе Дубая ведутся споры о том, может ли арендатор
обратиться в Арендный Трибунал для рассмотрения исключительных обстоятельств и
принятия решения на основании статьи 249 Гражданского кодекса ОАЭ, в которой
предусмотрено следующее:
Статья 249 Гражданского кодекса ОАЭ
Если возникают исключительные
обстоятельства публичного характера, которые нельзя было предвидеть, в
результате которых выполнение договорного обязательства, становится для
должника даже если не невозможным, то обременительным, так что грозит ему
серьезной потерей, то судье разрешено, в соответствии с обстоятельствами и
после взвешивания интересов каждой из сторон, уменьшить гнетущее обязательство
до разумного уровня, если этого требует справедливость, и любое соглашение об
обратном является недействительным ".
Статья 249 Гражданского кодекса ОАЭ, как правило,
используется стороной, для которой договорные обязательства становятся
невозможными или обременительными, а продолжение контракта находится под прямой
угрозой в результате непредвиденных обстоятельств, повлекших огромные убытки.
Сторона может попросить судебную власть разумно сбалансировать интересы сторон
договора, ослабив бремя их обязательств. Этот баланс может включать уменьшение
стоимости контракта, предоставление льготного периода или любых других средств
правовой защиты, которые судья может по своему усмотрению определить. Само
существование финансовых трудностей или экономических трудностей не освобождает
сторону от неисполнения обязательства, поскольку ожидается, что стороны
договора будут иметь разумное представление о бизнесе и оценят экономические
риски, прежде чем брать на себя какие-либо обязательства по конкретному
контракту.
Если доход Арендатора был снижен из-за COVID-19, и Арендодатель не согласен уменьшить или отложить
аренду, тогда Арендатор может обратиться в Дубайский Арендный Трибунал и
попросить справедливый уровень арендной платы согласно Статье 249 Гражданского
кодекса ОАЭ. Арендатор может потребовать уменьшения аренды, отсрочки аренды или
реструктуризации оплат, однако, вынесет ли Трибунал такое решение, нам еще
предстоит увидеть. Пока, насколько нам известно, таких решений нет.
Другое юридическое обсуждение касается применения
статьи 273 Гражданского кодекса ОАЭ к аренде жилья в Дубае по спорам, возникшим
во время COVID-19. Статья 273
предусматривает, что если форс-мажорные обстоятельства делают исполнение договора
(полностью или частично) невозможным, все договорные обязательства
прекращаются, и контракт будет автоматически (полностью или частично)
аннулирован, и стороны должны быть восстановлены в том положении, в котором они
находились до заключения договора; а если это невозможно, ущерб может быть
присужден в качестве компенсации стороне, понесшей убытки в результате
невозможности расторгнуть договор.
Статья 273 Гражданского Кодекса ОАЭ
(1) В обязательных для обеих сторон
договорах, если наступает непреодолимая сила, которая делает невозможным
исполнение договора, соответствующее обязательство прекращается, и договор
автоматически аннулируется.
(2) В случае частичной невозможности та
часть договора, которая невозможна, должна быть аннулирована, и то же самое
относится к временной невозможности продолжения договора, и в этих двух случаях
для должника допустимо расторгнуть договор при условии, что кредитор об этом
осведомлен».
Гражданский кодекс ОАЭ не определяет «форс-мажорные обстоятельства».
Следовательно, судья должен решить, является ли COVID-19 форс-мажорным
обстоятельством и как он привел к тому, что обязательство соответствующей
стороны договора стало невозможным для исполнения, и если таковое будет
установлено, принять решение об аннулировании договора.
Применительно к арендным отношениям, предполагается, что если доход
Арендатора упал до уровня, который делает невозможным оплату аренды, или
Арендатор потерял работу, и все переговоры с Арендодателем о досрочном
расторжении договора не дали результата, Арендатор может подать иск в Арендный Трибунал
со ссылкой на статью 273 Гражданского кодекса ОАЭ и объяснением как именно
COVID-19 сделал его/ее исполнение договора невозможным в части своевременной
оплаты арендной платы. Затем Трибунал решит, будет ли ситуация квалифицироваться
как форс-мажор, будет ли договор аренды аннулирован без штрафа арендатора.
Приведенные выше правовые выкладки носят теоретический характер и нам
предстоит увидеть, какую практику выработает Дубайский Арендный Трибунал по
подобным искам.
Заключение
Наилучшим подходом является ведение переговоров и принятие справедливых
поправок к договорам аренды. Арендаторам, которые не могут оплатить арендную
плату в связи с COVID-19, следует предпринять все возможные меры, чтобы договориться
с арендодателями о справедливом смягчении обязательства по оплате арендной
платы, если их доход временно упал, или попытаться расторгнуть договор аренды в
случае, если потеря дохода является постоянной из-за COVID-19. Представьте арендодателю
справедливое предложение, подкрепленное документами, указывающими потерю работы
или заработной платы (для жилой недвижимости) или сравнение доходов (для
коммерческой недвижимости), чтобы продемонстрировать процентное снижение
продаж, добиваясь пропорционального снижения арендной платы от арендодателей.
Например, следует попытаться договориться о переводе арендных платежей на
ежемесячную основу, предоставление отсрочки оплаты, уменьшении арендной платы и
т.д. В случае, если соглашение с арендодателем не будет достигнуто, арендатор,
возможно, пожелает подать иск в Дубайский Арендный Трибунал с требованием либо
справедливого снижения обязательств по договору аренды, либо расторжения
договора аренды без выплаты каких-либо штрафных санкций, ссылаясь на то, что в
силу форс-мажорных обстоятельств оплата стала обременительной или невозможной.
Поскольку на данный момент у нас нет прецедентов, которые указывали бы на
позицию Дубайского Арендного Трибунала по выселению арендаторов жилой или
коммерческой недвижимости, а также по снижению обязательств по договорам
аренды, когда договорные отношения были затронуты коронавирусом COVID -19 или
защитными мерами правительств ОАЭ или Дубая от эпидемии, то трудно предположить,
какую позицию займет Дубайский Арендный Трибунал. Поживем, увидим.
Copyright ©Marina Fox Legal Consultancy. All rights reserved. Это
юридическая статья по названной выше теме, и никто не может использовать ее в
качестве юридического заключения по конкретному делу или воспроизвести без
нашего письменного разрешения.
