13 марта 2006 года Его Высочество Шейх Мухаммед Бин Рашид Аль Мактум, Вице-Президент и Премьер Министр ОАЭ и Правитель Дубая, принял Закон No.7 от 2006 О регистрации недвижимости в Дубае («Закон»), согласно которому, иностранцы имеют право приобретать недвижимость, как в бессрочную собственность, так и в лизинг на 99 лет в отдельных, утвержденных правительством, проектах на территории Дубая.
Закон включает 11 разделов и состоит из 29 статей, регулирующих право собственности на недвижимость в Дубае, порядок ее регистрации и полномочия Дубайского Департамента по земле и недвижимости.
В ответ на многочисленные вопросы наших клиентов, мы подготовили нижеизложенные краткие ответы на наиболее часто задаваемые вопросы о Законе.
В отношении какой недвижимости применяется этот Закон?
Положения Закона распространяются на недвижимость, расположенную на территории Дубая.
Статья 4 Закона предусматривает, что право собственности на недвижимость в Дубае имеют следующие лица:
Закон также предусматривает, что иностранцы могут владеть недвижимостью как не основе права неограниченной собственности, так и на основе 99-летнего лизинга.
Статья 7 Закона предусматривает создание специального регистрационного офиса в Дубайском Дупартаменте по Земле и Недвижимости. Этот офис будет отвечать за документирование права собственности на недвижимость и связанных с ним изменений. Департамент будет выдавать сертификат собственности, который будет являться неоспоримым доказательством собственности на недвижимость, за исключением случаев его подделки. В сертификате должны быть отражены любые ограничения права собственности, обременения, обязательства, запреты и прочие специальные условия в отношении объекта недвижимости.
В соответствии со статьей 15 Закона, регистрация объекта недвижимости и его месторасположения должна сопровождаться топографической картой, планом объекта недвижимости и картой его местонахождения. Карта местонахождения должна включать карту района, где находится объект, с обозначением прочих окружающих его объектов недвижимости и их нумерации. Каждый объект должен также иметь отдельную карту, указывающую его расположение, границы его земельного участка, размеры здания и окружающие его объекты.
Многоэтажные здания должны рассматриваться в качестве единого объекта, введенного в регистр недвижимости под одним кодом. Все квартиры в одном здании будут иметь дополнительную регистрацию, отражающую данные собственников каждой квартиры, количество этажей и места общего пользования.
Закон предусматривает, что любые изменения в недвижимость, как то, разделение либо слияние объектов недвижимости, должны обязательно быть зарегистрированы в регистре недвижимости.
Что касается практики, то господин Мохаммед Султан Аль Тани (MohammedSultanAlThani), директор по развитию и маркетингу Департамента, в своем интервью газете GulfNews заявил, что Департамент достиг договоренности с тремя крупнейшими компаниями-застройщиками – Nakhell, EmaarPropertiesandDubaiProperties, что они будут заниматься регистрацией земли и недвижимости в Дубайском Департаменте по Земле и Недвижимости от имени собственников, приобретших недвижимость в соответствующих проектах. Таким образом, собственникам не будет необходимости идти в Департамент для того, чтобы осуществить регистрацию.
Все сделки с недвижимостью, влекущие за собой отторждение, передачу, изменение, дополнение, приобретение права собственности, должны регистрироваться в регистре недвижимости.
Обязательство о передаче права собственности ограничено теми обязательствами, которые принял на себя застройщик в гарантии, выдаваемой на случай неисполнения им контрактных положений. Это правило действует вне зависимости от того, была при предусмотрена компенсация или нет.
В соотствии со статьей 11 Закона, уведомление о вступлении в наследование должно быть зарегистрировано в регистре недвижимости в случае, если наследники получили право собственности на недвижимость в порядке наследования. Никакие сделки в отношении недвижимости не будут приниматься во внимание, если они не зарегистированы.
В соответствии со статьей 6 Закона, в юрисдикцию Департамента по Земле и Недвижимости входят следующие вопросы:
В соответствии со статьей 12, в юрисдикцию Департамента также входит рассмотрение заявлений от собственников не зарегистрированной земли о закреплении за ними права собственности на землю.
Что дальше?
- Ожидается, что Его Высочество Шейх Мохаммед бин Рашид Аль Мактум, Вице-Президент и Премьер Министр ОАЭ и Правитель Дубая, примет указ, определяющий те районы и проекты в Дубае, где разрешено приобретение иностранцами недвижимости в собственность.
- Ожидается, что Дубайский Департамент по Земле и Недвижимости определит сбор за регистрацию собственности на недвижимость и сделок с нею. В настоящее время сбор за регистрацию составляет 2% от стоимости земли, принадлежащей гражданам ОАЭ(0.5% взимаются с продавца и 1.5% с покупателя).
- Ожидается принятие нескольких подзаконных актов, конкретизирующих положения Закона и устанавливающих процедуру регистрации недвижимости и необходимых для этого документов.
